L'inquilino in condominio dopo la riforma

02 aprile 2014
Pubblichiamo un interessante articolo a cura dell'Avvocato Edoardo Riccio (Anaci) che spiega i nuovi onori e oneri del conduttore (inquilino) in condominio a seguito della riforma del condominio.

Con la riforma del condominio è venuta meno quella impermeabilità nei rapporti tra amministratore-condominio e conduttore.
Oggi l'inquilino è entrato a pieno titolo nella vita del palazzo.
Innanzitutto l'amministratore, ai sensi dell'articolo 1130 comma I n. 6 c.c. (registro di anagrafe condominiale) è tenuto ad avere il nominativo di tutti gli intestatari dei contratti di locazione.

Questi, ai sensi dell'articolo 1129 comma II c.c. hanno il diritto di consultare, previo appuntamento, tutti i registri condominiali. La norma, infatti, consente l'accesso ad “ogni interessato”, un termine quindi ben più ampio del semplice “condomino”. All'occorrenza è possibile anche ottenere, previo rimborso delle spese, le copie che sono ritenute opportune.
L'articolo 1130 bis c.c., in materia di rendiconto, riconosce ai titolari dei diritti personali di godimento (quindi anche i conduttori), la possibilità di visionare ed estrarre copie dei documenti giustificativi delle spese.

Si ricordi infatti che, ai sensi dell'articolo 9 della Legge 392 del 1978 (la così detta “legge equo canone” in materia di locazione), prevede che sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni.

Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore.
La successiva 431 del 1998, limitatamente ai contratti di locazione ad uso abitazione, ha privato della sanzione di nullità il patto che estende ulteriori spese a carico del conduttore.

Si ritiene pertanto che, limitatamente alle voci per le quali questi è tenuto al pagamento, sussista diritto di consultazione.
Altro accenno ai diritti in capo al conduttore viene rinvenuto nel combinato disposto dell'articolo 66 delle disposizioni di attuazione del codice e dell'articolo 1136 del codice civile in materia di convocazione e svolgimento dell'assemblea.
La prima disposizione citata prevede che all'assemblea debbano essere invitati tutti “gli aventi diritto”, mentre la formulazione precedente faceva riferimento solo ai “condomini”. L'articolo 1136 c.c. inoltre espressamente prevede che “L’assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati”.

E' opportuno ricordare che l'articolo 10 della citata Legge 392/1978, dispone che il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell'appartamento locatogli, nelle delibere dell'assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria. Egli ha inoltre diritto di intervenire, senza diritto di voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni.

Viene pertanto conseguente ritenere che il conduttore sia soggetto “avente diritto” e, pertanto, vada convocato alle assemblee a cura dell'amministratore. Lo stesso articolo 66 d.a.c.c. sembra riconoscere allo stesso anche la possibilità di impugnare in caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione.
Benché non sia cambiata la formulazione dell'articolo 1137 c.c., che conserva la facoltà dell'impugnazione ai solo “condomini”, sembra da ritenere che il detto termine debba essere inteso nella più ampia figura dell'”avente diritto”.

Fonte: ANACI

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